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Términos Básicos para Invertir en Bienes Raíces Comerciales

Invertir en bienes raíces comerciales puede ser una estrategia lucrativa y sólida para aumentar tu patrimonio. Sin embargo, requiere un conocimiento profundo de varios conceptos clave y cálculos para evaluar correctamente las oportunidades. En este artículo, abordaremos los conceptos esenciales que necesitas comprender y aplicar para hacer una inversión informada en bienes raíces comerciales.

1. Ingreso Operativo Neto (ION)

El Ingreso Operativo Neto (ION) es una métrica esencial que indica el rendimiento de una propiedad después de deducir todos los gastos operativos. Se calcula de la siguiente manera:

ION=Ingresos Brutos−Gastos Operativos

Ejemplo de Cálculo

Imagina que posees un edificio de oficinas que genera ingresos brutos de $200,000 al año. Los gastos operativos (mantenimiento, impuestos, seguros, etc.) ascienden a $50,000 al año.

ION=$200,000−$50,000=$150,000

Este es el ingreso neto que la propiedad genera anualmente.

2. Retorno de Inversión (ROI)

El Retorno de Inversión (ROI) mide la ganancia o pérdida generada sobre una inversión en relación a la cantidad invertida. Se expresa como un porcentaje y se calcula así:

ROI=(Ganancia Neta de la InversioˊnCosto de la Inversioˊn)×100\text{ROI} = \left( \frac{\text{Ganancia Neta de la Inversión}}{\text{Costo de la Inversión}} \right) \times 100

Ejemplo de Cálculo

Supongamos que compraste la propiedad de oficinas por $1,000,000 y vendes después de un año por $1,200,000. Además, recibiste $150,000 como ION y tus gastos adicionales de venta fueron $50,000.

Ganancia Neta=$1,200,000+$150,000−$1,000,000−$50,000=$300,000\text{Ganancia Neta} = \$1,200,000 + \$150,000 – \$1,000,000 – \$50,000 = \$300,000

ROI=($300,000$1,000,000)×100=30%\text{ROI} = \left( \frac{\$300,000}{\$1,000,000} \right) \times 100 = 30\%

3. Rata de Capitalización (Cap Rate)

La rata de capitalización (Cap Rate) es una medida que compara el ION con el precio de compra de la propiedad. Es un indicador del potencial de rendimiento de una inversión y se calcula así:

Cap Rate = (ION / Precio de Compra)×100

Ejemplo de Cálculo

Usando el ION de $150,000 y el precio de compra de $1,000,000:

Cap Rate = ($150,000 / $1,000,000)×100 = 15%

Un Cap Rate del 15% indica un alto potencial de rendimiento.

4. Precio por Metro Cuadrado o Precio por Unidad

El precio por metro cuadrado (o por unidad) es una métrica común utilizada para comparar propiedades. Es simplemente el precio total de la propiedad dividido por el área total (o el número de unidades).

Ejemplo de Cálculo

Si la propiedad tiene 2,000 metros cuadrados y el precio de compra es $1,000,000:

Precio por Metro Cuadrado=$1,000,000 / 2,000 = $500 por metro cuadrado

5. Ratio de Cobertura de Deuda (DCR)

El Ratio de Cobertura de Deuda (DCR) mide la capacidad de una propiedad para cubrir sus obligaciones de deuda con el ION. Se calcula así:

DCR=ION / Pagos Anuales de Deuda

Ejemplo de Cálculo

Si los pagos anuales de deuda son $100,000 y el ION es $150,000:

DCR = $150,000 / $100,000 = 1.5

Un DCR de 1.5 indica que la propiedad genera 1.5 veces el ingreso necesario para cubrir sus pagos de deuda, lo cual es generalmente considerado saludable por los prestamistas.

6. Flujo de Caja (Cashflow)

El flujo de caja (Cashflow) es una métrica que muestra el efectivo neto generado por la propiedad después de todos los gastos, incluidos los pagos de la deuda. Es esencial para entender la liquidez de una inversión y se calcula de la siguiente manera:

Flujo de Caja = ION−Pagos de Deuda

Ejemplo de Cálculo

Continuando con nuestro ejemplo, si el ION es $150,000 y los pagos anuales de deuda son $100,000:

Flujo de Caja = $150,000−$100,000 = $50,000

Esto significa que la propiedad genera un flujo de caja positivo de $50,000 al año después de cubrir todos los gastos y pagos de deuda.

Conclusión

Conocer y entender estas métricas te permitirá evaluar mejor las oportunidades de inversión en bienes raíces comerciales. Aplicar estos conceptos en tus análisis te ayudará a tomar decisiones más informadas y aumentar las posibilidades de éxito en tus inversiones. Recuerda siempre realizar un análisis exhaustivo y considerar todos los factores antes de realizar una inversión significativa.

Términos Básicos para Invertir en Bienes Raí...

Invertir en bienes raíces comerciales puede ser una estrategia lucrativa y sólid ...
published on 28 de mayo de 2024
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